建设部关于房改售房权属登记发证若干规定的通知
建设部
建设部关于房改售房权属登记发证若干规定的通知
1995年8月16日，建设部
各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委：
国务院国发〔1994〕43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定：“职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制订的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。”为保证住房制度改革的顺利实施，保证产权人的合法权益，规范房改中公有住房出售后的权属登记发证管理工作，现作如下规定，请遵照执行。
一、凭证出售公用住房
按照房改政策出售公有住房的单位（以下简称售房单位），必须持有合法的《房屋所有权证》，尚未登记确权的，不得出售。凡房屋所有权不清或有争议的，应当暂缓出售，待确权发证后再行出售；已登记确权尚未发证的，房地产权属登记机关应当优先发证，凭证出售。
二、申请权属登记
（一）购房人按规定一次性付清价款的，从付款之日起（以开据发票日期为准）三个月内凭有关文件到房屋所在地房地产权属登记机关办理权属转移登记手续，由购房人签章领证。
（二）购房人以抵押贷款方式购买的，在办理权属登记时，应同时提交抵押贷款协议（或合同），并办理他项权利登记，在《房屋所有权证》上填注设定他项权利摘要，另发《他项权利证》，交抵押权人存执。
（三）发证与权证注记
1．职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。
2．职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位××××，产权比例为××（个人）；××（单位）。”
3．上述两款的“总价款”，是指实际售价与购得建筑面积的乘积，不是指按规定折扣后的实际付款额。
4．以成本价或标准价购买的住房应在《房屋所有权证》上注记限定进入市场的时间，以签发《房屋所有权证》的日期推算。
5．以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房”。
6．数人出资购房并要求核发《房屋共有权证》的，经登记核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记每人所占份额。
（四）凡未按上述规定办理权属登记的，应采取有效步骤按本规定予以更正与规范。
三、房改售房的权属登记发证工作，只能由房地产行政管理部门办理，任何部门（或单位）均不得以任何藉口自行印制与颁发证明房屋权属关系、带有确权性质的任何证书。已经颁发的，由当地房地产行政管理部门公告宣布无效；颁发部门（或单位）应立即停止这一行为，限期将已颁发证书收回、销毁；重新到房地产行政管理部门办理权属登记和领证。
四、对于住房投资体制改革以来，所建造的各类房屋产权的确认，如集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，原则上应以建房时所订立的协议（或合同）中所规定的产权划分条款为准。产权划分条款订立不明确的，应由当事人再行协商，补签协议予以明确，按补签协议划分产权。今后，各类建房协议（或合同）凡涉及产权划分的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。
以客观超过要素的运用为切入点
苏丽娟 艾阳
一、问题的提出
关于财产共同犯罪犯罪数额的认定问题，历来学说众多，但学说讨论的前提是各个共犯对犯罪总额或参与数额明知，实践中有些案件是各共犯对参与的犯罪数额的主观故意并不统一，这种情况下共犯的犯罪数额如何认定，就是本文讨论的问题。以下的案例就是这种案件的典型案例：
甲为某公司铜雕部技术总监期间，总裁到铜雕部检查时说公司资金紧张，让甲管理人员乙负责将车间内的紫檀木卖掉100多根用于周转。甲发现紫檀木价格相当高，就想利用卖紫檀木的机会捞点钱，打算将20根的钱占为己有。甲和乙说我们多卖几十根，可以分不少钱，乙同意。甲又向秘书丙说，咱们向公司报点，私下留点，丙也同意向公司少报。甲让丙联系到买家，一共卖170多根，货款398000。甲要了乙的农业银行卡，让买家把钱打到乙卡上，甲给了丙8000元，告诉丙他们每人分8000元。甲对乙说咱们每人得6万，已经给了丙8000元，甲让乙从卡上转33万元到甲妻殷某帐户上，乙卡里留了6万元。后甲请假说自己有病回老家南昌市。乙多次打电话问甲这钱怎么办，甲说这钱就不退公司了，丙也给甲打过几次电话，让上报公司，甲没理她。后乙向公司交待此事，公司报案。
本案甲的犯罪数额就是犯罪总额398000元，这一点是勿庸置疑的。关键是乙和丙犯罪数额的认定。有人主张乙、丙的犯罪数额都是398000元。有人认为乙、丙并不知道甲会将剩余的全部价款侵吞，以为他只是向公司少报一部分，把檀木款全部侵占，超出了乙丙二人最初的意图，因此对乙丙二人以犯罪总额定罪有失公平，三人的犯罪数额应是他们分得的赃款数额。还有人认为乙丙的犯罪数额是分得赃款数额，而甲由于掌控整个犯罪过程，对犯罪总额负责。另有少部分人认为，甲的犯罪数额是398000元，而根据主客观相统一的原则，甲的犯罪数额超出了乙丙的主观故意，乙丙不应对此负责，丙认为每人分8000元，她的犯罪数额就是24000元，乙知道丙分得8000元，认为自己和甲每人分60000元，犯罪数额应该是128000元。
这个案件是本文探讨问题的典型反映。共同犯罪中各个共犯对所参与犯罪的数额的主观故意不一致，在参与的同起犯罪中，部分共犯实施犯罪的数额超过其他共犯认识的数额，将如何认定他们的犯罪数额？
二、对犯罪数额主观故意不一致的行为定性
各个共犯对犯罪数额的主观故意不一致，如上述案例中，甲对犯罪数额主观故意是398000元，而乙是128000元，丙是24000元，其中是否涉及到刑法理论上的认识错误问题和实行过限问题？
（一）是否存在事实认识错误问题
刑法理论上的认识错误是指行为人对自己的行为的刑法性质、后果和有关的事实情况不正确的认识，分为法律上的认识错误和事实上的认识错误。事实认识错误指行为人对自己的行为的事实有不正确的理解。具体可以分为客体的认识错误、犯罪对象的认识错误、行为实际性质的认识错误、工具的认识错误、因果关系的认识错误。
共同犯罪中也存在共犯之间相互的认识错误。共同实行犯之间的认识错误通常按一下方式处理：
1、 二人共同实行犯罪，A、B相互之间对犯罪事实的认识有错误时，A、B均应在本人的认识范围内成立犯罪。
2、二人共同实行犯罪，A所认识的犯罪事实重于B所实行的犯罪事实时，A、B均应对其实行的犯罪承担刑事责任。
3、二人共同实行犯罪，A所认识的犯罪事实完全异于B所实行的犯罪事实时，A、B应分别在其认识的范围以内承担刑事责任。
4、二人共同实行犯罪，A所认识的犯罪对象，与B所认识的犯罪对象不一时，A、B均应对同一犯罪承担刑事责任。
有人认为，各个共犯虽然实施了同一个犯罪行为，但是他们对这个犯罪行为的犯罪数额的主观故意不同，可以算作刑法理论上的认识错误。尽管他们的客观实行的犯罪数额都是犯罪总额，但由于他们认识到的犯罪总额不同，按照犯罪的主观故意应该与客观的犯罪行为相统一的理论，即犯罪人只应对自己主观故意范围内的行为承担责任，因此各共犯只应对主观认识到的数额承担责任。从上述共同犯罪认识错误理论中也可以看出，原则上各共犯应分别在其认识的范围以内承担刑事责任。
然而笔者认为，这种共犯对犯罪总额认识不统一的行为不能称之为认识错误。首先，刑法理论上的认识错误种类明确有限，即客体的认识错误、犯罪对象的认识错误、行为实际性质的认识错误、工具的认识错误、因果关系的认识错误，而对犯罪数额认识的错误不属于其中。对犯罪数额认识的错误不影响对行为的认识，因而不能套用认识错误理论。
（二）是否存在实行过限问题
共同犯罪中实行犯实施了超出共同犯罪故意的行为，就是司法实践中经常遇到的“实行过限”，又称共犯过限或共同犯罪的过剩行为。过限行为的实行犯与其他原共犯之间不构成共同犯罪，过限行为的实行人单独承担犯刑事责任，而其他人仅在共同预谋之罪的范围内承担刑事责任。
我国早在唐代就有关于类似实行过限的规定。例如《唐律.贼盗》中规定：“其共盗，历史有杀伤者，以强盗论。同行人不知杀伤情者，止依盗窃法。” 可见，唐律中盗窃共犯中如果有部分共犯实施了伤害行为，就定为强盗罪，如部分共犯不知道其他共犯实施了伤害行为，则仅以盗窃罪论处。英国刑法也有关于实行过限的规定。在1966年“皇家诉安徒森和莫里斯”案中，有如下批注：“当两个人合谋从事一项犯罪时，彼此要对促成这项犯罪的行为负责，包括要对由此而产生的以外结果负责。但是，如果其中一人超出了彼此同意的范围，另一人不能对这种未经他同意的行为负责。至于这种行为是属于合谋的范围还是超出了这个范围，要由每个案件的陪审官具体断定。” 我国刑法没有对实行过限作出明文规定，但是根据刑法理论主客观相统一原则，行为人只有在有主观罪过的情况下才构成犯罪，因此过限行为的实行人单独承担犯刑事责，而其他人不对过限行为承担责任。
有人认为，在对犯罪数额主观故意不同的共同犯罪中，实际犯罪数额大的行为人存在实行过限问题。例如案例中，甲对犯罪数额的主观故意是398000元，乙是128000元，丙是24000元，则乙的行为相对于丙就是实行过限，甲的行为相对于乙、丙也是实行过限，而过限行为与共同犯罪行为一样，也是职务侵占行为。
然而笔者认为，对犯罪数额主观故意不同的共同犯罪中各行为人虽然表面上看有“实行过限”的特征，然而并非“实行过限”。实行过限必须有两个行为，即共同犯罪行为和过限行为，而犯罪数额主观故意不同的共同犯罪中各个行为人只实施了一个行为。也有人认为，这种情况下的共同犯罪行为可以分为几个阶段，即各行为人共同参与的阶段和某个行为人单独实施的阶段，单独实施的阶段也就是实行过限的阶段。笔者认为这种说法不符合共同犯罪理论。根据共同犯罪理论，各个共犯的实行行为都是共同犯罪行为的一部分，这个共同的犯罪行为是一个有机的整体，是不可分的。因此把共同犯罪行为机械的分为几部分是不可取的。就如案例中，甲、乙、丙共同实施了侵占单位398000元的犯罪行为，不能因为三人分得赃款是在三个不同阶段就把这视为三个行为。这个犯罪行为在三人侵占檀木款且甲形成侵占所有檀木款的主观故意时才算完成，如果三人把檀木款打到非单位帐户后，甲还没有形成侵占全部檀木款的故意，那么犯罪行为就不能算最终完成，同样，如果甲已经形成了侵占全部檀木款的故意，即使只是檀木款脱离了单位的控制而乙、丙还没有分得赃款，犯罪行为也算完成。以甲的犯罪故意作为犯罪最终实行完毕的要件，是因为甲对犯罪数额的主观故意才与实际侵占的数额相对应。
三、关于共同犯罪犯罪数额的学说
（一） 分赃数额说
分赃数额说主张，各共同犯罪人只对自己实际分得的赃款赃物的数额承担刑事责任。在本文的案例中，即甲对33万元承担刑事责任，而乙对六万元承担刑事责任，丙对8000元承担刑事责任。这种观点的理由是，刑法及相关司法解释规定的犯罪数额是指非法占有的数额，即实际分得赃款的数额。
笔者认为这种学术的理由并不充分。首先，共同犯罪行为是各个共犯单独的行为有机的组成的整体性的行为，是不可分的，无论各共犯分赃多少，其均共同实施了同一个犯罪行为，如仅以分赃数额作为各共犯的犯罪数额，则过分强调了共犯的个体性，忽略了共同犯罪的整体性，无疑违反了共同犯罪理论。其次，如果采用此说，会导致许多不合理现象。比如有些共同犯罪中，主犯作用较大，但是分赃数额较小甚至没有分得赃款赃物，如果采用分赃数额说，则此主犯的犯罪数额比其他共犯的犯罪数额少，有可能反而在档次较低的法定刑范围内量刑，甚至不构成犯罪，明显违背常理。如果参与犯罪的共犯人数较多，每人分得的赃款都很少，有可能分赃数额都达不到犯罪数额，即使达到了，各共犯的法定刑档次较低，反而比单独犯罪的行为人量刑要轻。共同犯罪的危害性比单独犯罪的危害性大，如此一来又违反了刑法学原理。再次，认为“刑法及相关司法解释规定的犯罪数额是指非法占有的数额，即实际分得赃款的数额”没有道理。上述说法对单独犯罪尚且有一定道理，但是在共同犯罪中非法占有的数额是指各共犯分得赃款的数额之和，因此这种说法就不能支持分赃数额说。
（二）参与数额说
参与数额说认为，共同犯罪中各犯罪分子都对自己参与实施的犯罪数额承担刑事责任。参与数额说符合共同犯罪理论，不违反责任自负原则，而且在实践中较为容易操作。
笔者认为，参与数额说在一般情况下符合刑法原理，但某些案件中则不使用参与数额说。如，根据法律规定，在集团犯罪中首要犯罪分子不一定参与犯罪集团实施的每一个犯罪活动，但却要对犯罪集团实施的每一个犯罪活动负责。有些主犯没有参与实施犯罪活动，而只是组织、指挥了犯罪活动，但他要对其组织、指挥的犯罪活动负责。另如，某些共同犯罪中，存在教唆犯和帮助犯，而教唆犯和帮助犯并没有参与实施犯罪活动，如果按照参与数额说，则教唆犯和帮助犯则得不到刑法处罚。因此参与数额说存在着局限性。然而，参与数额说在非集团犯罪且没有教唆犯、帮助犯的情况下，与犯罪总额说基本一致。
（三） 犯罪总额说
犯罪总额说主张，各共同犯罪人对共同犯罪的犯罪总额负责。在非集团犯罪且没有教唆犯、帮助犯的情况下，与参与数额说基本一致。对于集团犯罪的首要犯罪分子，这个数额就是犯罪集团的犯罪数额总额。对于组织、指挥的犯罪分子，这个数额就是其组织、指挥的犯罪活动的犯罪总额。对于教唆犯和帮助犯，就是其教唆和帮助的犯罪行为的数额。
笔者认为犯罪总额说弥补了参与数额说的不足，在理论和实践上比其他学说更具合理性。有人认为犯罪总额说违背了罪责刑相适应原则，认为各共犯都对犯罪总额负责对从犯和帮助犯明显不公平。笔者认为，犯罪总额说适用的阶段是定罪阶段而非量刑阶段，而犯罪数额只是量刑的一个情节，并非决定因素，实际量刑中还要考虑被告人在犯罪中的作用、分赃数额、认罪态度等问题，因此从量刑结果看，并没有造成对从犯和帮助犯的不公平现象。
另外还有分担数额说、综合数额说，这两种学说仅有少数学者支持，笔者不再论述。
本文探讨的共同犯罪类型极为特殊，首先，并非集团犯罪类型的一系列犯罪行为，而只有一个犯罪行为。其次，各个共犯都是完整的实施了本犯罪行为的实行犯。再次，各共犯有共同的犯罪预谋，但是对犯罪数额的主观故意不同。这种情况下，犯罪总额说和参与数额说是一致的，笔者认为本文讨论的共犯类型适用犯罪总额说或参与数额说。
四、客观超过因素的引入
犯罪构成理论是我国刑法理论的基石，在社会主义刑法理论体系中占据中心的位置，是正确认定犯罪的理论基础。犯罪构成是对一切犯罪行为的抽象和概括，它包括主观的构成要件和客观的构成要件。说明行为外部的、客观的要素是客观的构成要件，主观方面的要素如故意、过失、目的、主体等，是主观的构成要件。而主客观相统一是我国刑法理论和司法实践中的一项重要原则，即行为人的主观故意或过失要与其实施的犯罪行为相统一，非在故意或过失心里支配下的危害行为不是犯罪行为，没有可归责性。
但是主客观相统一也并不意味着所有的主观内容都得到客观上的外化，比如，行为人的犯罪目的不一定能够实现。在犯罪未遂中，以非法占有为目的的犯罪就没有实现犯罪目的。大陆法系国家的刑法理论中，故意的内容与构成要件客观要素的内容是一致的，构成要件的客观要素规制着故意的内容，但是目的犯中的目的、倾向犯罪中的内心倾向、表现犯中的心理过程，则不要求存在与之相对应的客观事实，只要存在于行为人的内心即可。 这种超过构成要件客观要素范围的主观要素，就称为主观的超过要素。也并非所有客观的行为都对应着相应的主观因素，有些客观要素并不需要行为人认识。大陆法系国家的传统刑法理论认为，有些客观因素只与刑罚权的发动有关，而与犯罪故意、过失没有关系。有些情况下，虽然成立犯罪时原则上就可能对行为人发动刑罚权，但在例外情况下，刑罚权的发动，不仅取决于犯罪构成中的各要素，还取决于刑法所规定的其他外部事由或者客观条件。这种事由或条件称为客观处罚条件（objektive bedingung der stsrafbarkeit;condizione obiettiva di punibilita） 例如我国台湾省刑法第283跳规定：“聚众斗殴，致人于死或重伤者，在场助势而非正当防卫之人，处三年以下有期徒刑。”这条规定中，行为人只有在场助威的故意，只要有被害人重伤或者死亡的结果，并不要求其有致人重伤或死亡的故意，即构成本罪。致人重伤或死亡的客观要素即超过了行为人的主观故意，这就是客观处罚条件的典型适用。有争议的是客观处罚条件的性质，传统观点认为客观处罚条件不是犯罪构成要件中的因素，与犯罪的成立无关。第二种观点认为，客观处罚条件应该属于构成要件要素，这种观点日渐为大多数人所接受，且在我国的犯罪理论体系不承认犯罪构成以外的因素影响定罪，笔者也赞同这种观点。即使是构成要件，也不意味着必须喜爱主观上或客观上存在这完全与之相对应的事实。主观的超过要素概念，表明有些主观要素不需要存在与之相对应的客观事实；同样，有些客观要件也可能不需要存在与之相对应的主观内容，这便是“客观的超过要素”的概念。
客观超过要素存在的典型罪名是丢失枪支不报罪。刑法第129条规定：“依法配备公务用枪的人员，丢失枪支不及时报告，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”其中，行为人的主观故意是依法配备公务用枪的人员丢失枪支故意不及时报告，而“造成严重后果”显然不是故意的内容，已经超过了行为人的主观故意，是客观的超过要素。再如，刑法第186条规定：“银行或者其他金融机构的工作人员违反法律、行政法规规定，向关系人发放信用贷款或者发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款的条件，造成较大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处一万元以上十万元以下罚金；造成重大损失的，处五年以上有期徒刑，并处二万元以上二十万元以下罚金。”其中行为人的主观故意是故意向关系人发放信用贷款或者发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款的条件，而造成重大损失则不是此故意的内容，是客观的超过要素。
没有与之相对应的主观内容的客观要件即成为客观超过要素，笔者认为，在对犯罪数额主观故意不同的共同犯罪中，如果引入客观超过要素的概念，在理论上则不再有矛盾。例如本文案例中，甲对犯罪数额的主观故意是398000元，乙是128000元，丙是24000元，然三人客观实施了职务侵占398000元的犯罪行为。对乙而言，尽管其主观只有侵占128000元的故意，但是客观上与其他二共犯共同参与实施了侵占398000元的犯罪行为，这个犯罪行为有部分没有相对应的乙的主观故意，也可以算做客观超过要素。同样，丙仅有24000元的犯罪故意，却实施了侵占398000元的犯罪行为，这个侵占行为也有部分超过了丙的主观故意，即存在客观超过要素。这种客观超过要素并不要求乙、丙有相应的主观故意，但是乙、丙也应该对这种客观要素负责，即对其实行的犯罪行为的数额负责，犯罪数额均为398000元。如果在这种共同犯罪中引入客观超过要素的概念，就合理的解释了行为人主、客观不统一的现象，对各个共犯也就可以按照犯罪总额定罪了。
