关于印发《巢湖市商品房销售网上登记备案管理办法》的通知
安徽省巢湖市人民政府
关于印发《巢湖市商品房销售网上登记备案管理办法》的通知
巢政〔2007〕54号
各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构，中央、省属驻巢各单位，市开发区管委会：
《巢湖市商品房销售网上登记备案管理办法》业经2007年12月5日市政府第35次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二〇〇七年十二月十三日
巢湖市商品房销售网上登记备案管理办法
第一条 为规范我市商品房销售管理，提高商品房交易信息的透明度，维护商品房买卖双方合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》和《房地产市场信息系统建设工作纲要(试行）》等有关规定，结合实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内商品房的销售均应按本办法规定在“巢湖房地产交易网”（www.chfcjy.com）上进行登记和备案。
本办法所称商品房销售包括商品房预售和现售。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市商品房销售网上登记备案的管理工作。市房地产权属登记管理机构具体负责城市规划区及居巢区乡镇的用户入网认证、信息系统维护、商品房销售登记备案实施工作。
各县房地产行政主管部门负责本辖区内商品房网上销售登记备案管理工作。
第四条 预售商品房在取得《商品房预售许可证》后、现售商品房在办理新建商品房初始登记前，应向所在地房地产权属登记管理机构提交相关资料，办理入网手续，签订网上服务协议。
第五条 对符合预售、现售条件的商品房，房地产行政主管部门应及时在网上公布以下信息：
（一）商品房销售的相关信息，包括房地产开发企业名称、《工商营业执照》编号、《组织机构代码》，《建设用地规划许可证》编号、土地用途，《国有土地使用权证》编号、土地用途和使用年限，《建设工程规划许可证》编号、建设规模、设计用途，《建设工程施工许可证》编号，《商品房预售许可证》编号、商品房销售备案证明编号；
（二）商品房项目概况，包括规划总平面图、楼盘名称、楼盘座落、房屋类别、可预售建筑面积、户型图、配套设施及物业管理情况；
（三）商品房楼盘表及建筑面积测绘成果；
（四）商品房交易状态，包括不可售、可售、已售、已认购、已办理合同备案、已办理预购商品房抵押登记、已办理抵押登记等；
（五）商品房备案销售价格；
（六）商品房销售情况；
（七）商品房项目竣工及交付使用的日期；
（八）其他法律法规规定需要公布的有关内容。
第六条 房地产开发企业需要调整其商品房备案销售价格的，应以向物价部门重新备案的销售价格，向房地产行政主管部门办理网上变更手续。
第七条 房地产开发企业应以幢为单位申请登记，不得零星或分楼层预留商品房，对确需预留的商品房在申请登记时一并申报。
房地产开发企业应在取得《商品房预售许可证》之日起10日内公开预售。已在网上公布可售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。
第八条 网上销售应统一使用国家规定的《商品房销售合同》示范文本。网上认购统一使用《商品房认购协议》示范文本。
第九条 商品房销售实行实名制。认购协议中的认购人应与商品房买卖合同中的买受人一致。房地产开发企业与认购人应在商品房认购协议签订后10日内在网上签订商品房销售合同；超过10日未签订商品房销售合同的，认购协议自动终止。
第十条 房地产开发企业与认购人或买受人在网上签约后，应即时打印协议(合同）文本，签章认可。
第十一条 房地产开发企业自网上签约之日起30日内，持商品房销售合同(一式四份）、购房人有效身份证件到所在地房地产权属登记管理机构备案。对符合备案条件的商品房，由房地产权属登记管理机构在商品房销售合同上加盖房地产登记备案专用章，同时打印备案证明；未经网上签约的商品房销售合同，不予办理登记备案。商品房销售合同一经登记备案，买卖双方不得擅自修改。
商品房销售合同备案后，商品房楼盘表上即时显示该套商品房已备案，供购房人查询。
第十二条 有下列情形之一的，不得进行网上认购、签约及登记备案：
（一） 未取得《商品房预售许可证》的；
（二）商品房已与其他买受人签约的；
（三）房地产开发企业名称与《商品房预售许可证》核准的预售人名称不一致的；
（四）商品房销售合同填写不规范的；
（五）商品房被依法查封或以其他方式限制房地产权利的；
（六）法律法规规定的其他情形。
第十三条 商品房销售合同登记备案后，当事人双方协商一致，需要变更或解除商品房销售合同的，应由合同双方当事人持变更或解除合同的书面协议、原商品房销售合同、当事人有效身份证明、商品房销售合同备案证明等，向所在地房地产权属登记管理机构申请办理变更或解除合同手续。
发生前款所列情形的，房地产行政主管部门应及时修改商品房楼盘表内该套商品房销售合同备案情况，并及时在网上公布。
第十四条 商品房销售合同一经解除，应及时恢复网上销售，但销售价格不得高于原销售价格。
第十五条 房地产开发企业已登记的信息需要变更的，应及时书面向所在地房地产权属登记管理机构申请变更，符合变更条件的，房地产权属登记管理机构应予变更、公布。
第十六条 房地产开发企业登记的信息应合法、真实、准确。房地产行政主管部门应建立开发、销售企业的信用档案。房地产开发企业及其委托的代理销售企业违反诚信承诺制度的，予以上网公布，并载入该企业的信用档案。
第十七条 房地产开发企业在进行商品房销售时，有下列不良、违法行为的，相关部门依法予以查处后，由房地产行政主管部门记入房地产开发企业信用档案，并向社会公布：
（一）一房多卖的；
（二）不通过网络申请、申报，虚构认购协议、虚设销售合同，谎报销售进度的；
（三）发布不实价格信息，捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价的；
（四）拒不销售可售商品房的；
（五）发布虚假广告的；
（六）违反法律、法规规定，擅自预售、现售商品房的；
（七）违规向买受人收取预定款性质费用的；
（八）实施合同欺诈、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款的；
（九）未取得《商品房预售许可证》而进行预订、预约行为和发布商品房预售广告、举办展销活动的；
（十）法律法规规定的其他违法行为。
第十八条 市房地产行政主管部门应定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，并提供网上查询服务。
第十九条 本办法实施前已办理商品房预售许可现进行销售的，参照本办法执行。
第二十条 本办法自2008年1月1日起执行。
王利明 中国人民大学法学院 教授 博士生导师
关键词: 隐私权 民事权利 具体人格权
内容提要: 隐私权在我国虽然已经得到广泛承认，但是关于其边界等问题仍然存在争议，需要继续研究。隐私权固然存在宪法上的基础，但是主要属于民事权利的范畴。它的具体属性应当是具体人格权而非一般人格权，而且应当在我国未来的《人格权法》中得到规定。隐私权主要包括生活安宁和私人秘密两个方面，未来隐私权的内容也应当以此为基础进行发展和扩张。个人信息资料权不宜纳入隐私权的范畴，它是相对独立于隐私权的一种权利。
自美国学者沃伦（Wallen）和布兰代斯（Brandeis）于1890年在其《论隐私权》[1]一文中将隐私界定为一种“免受外界干扰的、独处的”权利后，隐私权日益引起学界、司法实务界的广泛关注。经过多年的发展，人们虽然对隐私的概念达成了一些基本的共识，但在一些领域，仍然存在争议。例如，在最初将隐私作为“独处权”加以理解的基础上，现代学者逐渐扩张了隐私的内涵，将其扩大到信息隐私、空间隐私以及自决隐私等领域，但对隐私权的边界究竟如何确定，人们始终未达成一致。在各国的民法判例和学说中，有关隐私概念的学说林林总总，众说纷纭。笔者认为，在我国民法典制定过程中，如何准确界定隐私权的概念与性质，已成为人格权制度中必须解决的一个重大理论问题。
一、隐私权属于民事权利范畴
从比较法上看，隐私权究竟是民事权利，还是宪法权利，不无疑问。在美国法中，隐私权概念提出后，最初是通过判例将其认定为一种民事权利。但此后，美国法院（尤其是联邦最高法院）又通过一系列的判例，将其上升为一种宪法上的权利，创设了“宪法上的隐私权”（constitutional priva-cy），并将其归入公民所享有的基本权利类型中，作为各州及联邦法令违宪审查的依据之一。其中最突出的是法院根据美国《宪法》第4和第5修正案将隐私权解释为是公民享有的对抗警察非法搜查、拒绝自我归罪（self-incrimination）的权利。[2]1964年，Prosser将大量的侵犯隐私权的判例进行了归纳，从而形成了对隐私权案件的四分法。[3]1965年，在Griswold v. Connecticut一案中，正式将隐私权确立为独立于第4和第5修正案的一般宪法权利。[4]1973年，法院又在罗伊诉韦德堕胎案（Roe v.Wade）中确认堕胎自由是宪法保护的隐私权，[5]自此以后，美国法正式将自主决定确认为隐私权的重要内容。但是，美国的判例法也仍然将隐私权作为侵权法保护的一项民事权利。总之，隐私权作为美国宪法中一项基本权利之外，也仍然是一项重要的民事权利。
大陆法国家在人格权发展过程中逐步借鉴了美国法中的隐私权概念，但这个过程是一个吸收、消化，并逐步发展的过程。例如，在德国，隐私权随着社会经济的发展，逐渐地形成和完善。1983年，德国联邦宪法法院做出了一个里程碑式的裁判，认为对抗不受限制的搜集、记录、使用、传播个人资料的个人权利也包含于一般人格权之中。[6]因而，隐私权成为民法一般人格权的重要内容。在德国法上，虽然普遍认为隐私权属于一般人格权的范畴，但在司法裁判中，也认为隐私权属于宪法权利的范畴。因为，一方面，隐私权产生于对宪法基本权利的解释，宪法法院根据《德国基本法》第2条第1款的规定[7]承认个人享有人格尊严、肖像权、对自己的言语的权利以及包括私密和独处在内的隐私权。[8]隐私权是宪法所保护的人格尊严的具体体现，保护隐私有利于实现宪法所确认的促进个人人格自由发展的目标。[9]另一方面，通过将隐私权与宪法上的基本权利建立起关联，也提升了隐私权的地位。按照德国法院的看法，依据宪法原则，私生活领域受到保护，不能公之于众。[10]因此，在德国，隐私权同时属于宪法意义上的一般人格权及私法意义上的一般人格权的范畴。[11]
隐私权的这种双重属性对于我国隐私权的相关研究也产生了一定的影响。我国也有学者认为，隐私应当成为宪法性的权利，只有将隐私权提升到宪法层面，才能体现出其应有的地位，并强化对隐私的保护。[12]此种观点不无道理。应当看到，宪法作为一国的根本大法，应当对于一国公民包括基本民事权利在内的各项基本权利予以明文列举。其作用包含两个层面，一方面为公民的基本权利构建一个全面的体系，为公民基本权利的确定提供价值基础。例如，宪法确认了公民的人格尊严、人格平等、人身自由受法律保护，这就为公民人格权的保护提供了基本的价值依据。如果宪法确认隐私权，将有利于对隐私权的保护。另一方面，宪法中的权利确定主要是为国家或政府设定一定的义务，如果在宪法中规定公民享有隐私权，则一定层面上确立了国家或政府采取措施保障公民隐私权的积极义务。从国外隐私权发展过程来看，一些国家将隐私权提升为宪法的基本权利是与所谓“国家积极义务学说”相一致的，[13]隐私成为宪法上权利可以为政府设置相应的义务，从而可以通过违宪审查机制来防止政府侵犯隐私权情形的发生，更好地促进公民隐私权保护的实现。
毫无疑问，通过宪法对隐私的保护是符合我国《宪法》的宗旨和原则的。虽然我国《宪法》未确立隐私权，但确认了公民人格尊严应受保护，这在很大程度上可以作为隐私权的宪法基础。另外，我国《宪法》关于通信秘密的规定，也可以在一定程度上解释为是关于隐私权的规定。可以说，民法确认的隐私权是宪法保护公民人格尊严的具体化。从这一点出发，民法规定隐私权内容和宪法是不冲突的。所以，和其他民事权利一样，隐私权当然具有其宪法基础。但从隐私权保护的角度看，隐私权应植入民事权利的范畴，隐私权的保护应主要通过民事法律完成。将其归结为宪法权利本身并无助于隐私权的全面保护，也无法替代关于隐私权的民法规范。笔者认为，不宜将隐私权作为一种宪法权利。其原因在于：
第一，隐私权如果是一种宪法上权利，则应当在宪法中做出特别规定，这就需要通过宪法的修改来实现这一目标。由此带来的问题是，人格权中的生命权、健康权、姓名权、名誉权、肖像权等也都是十分重要的权利，甚至在某些情况下生命健康权还要优先于隐私权予以保护，如果将隐私权纳入宪法予以保护，那是否上述其他的人格权也都要纳入宪法予以保护呢？如果答案是肯定的，那宪法又是否有足够的容量来实现这一目标呢？
第二，隐私的范围非常宽泛，而宪法作为根本大法，其立法是粗线条的、抽象的，缺乏具体的规定，因此不可能涵盖生活中各种各样的隐私侵权类型。如果将隐私权仅限制在宪法的层面，则不利于受害人寻找法律依据保护自己的权利。而将隐私权作为私法上人格权的一种，使得被害人能够依据侵权行为的规定请求救济。[14]
第三，如果只将隐私作为宪法权利，则对隐私的保护需要启动宪法诉讼的程序。而我国目前没有宪法法院，也没有宪法法庭。由于缺少相应的救济途径，即便宪法规定了隐私权保护，那也将处于一种闲置状态，而无法得到实际运用。宪法法院、宪法法庭的设立牵涉到国家的根本体制，不是一朝一夕可以完成的，未来如何构建仍不确定，而公民隐私权的保护是现实而迫切的，必须由法律予以充分的保护。因此，将隐私权作为宪法上权利，在实际操作上是不现实的。
第四，我国是成文法国家，法官在进行裁判时，需要引用成文的法律作为裁判的依据。而目前我国《宪法》并无明确的关于隐私权的规定，因此法官无法直接通过适用《宪法》来作出裁判。2009年最高人民法院发布的《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第4条规定：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”从该条规定来看，并没有将《宪法》列入民事裁判文书可以引用的范围之列，因为《宪法》并不是一般性的法律，而是根本大法。
第五，隐私权是一项具体的民事权利，我国《侵权责任法》第2条已经明确规定了隐私权是侵权法的保护对象。该法对隐私权遭受侵害的受害者提供了必要的救济方法，故没有必要在民法之外再另寻途径予以保护了。如果将隐私权理解为宪法上的权利，在受害人受到侵害时，反而不利于其寻找法律依据、获得法律保护。
第六，将隐私权作为一项民事权利予以保护并不意味着国家或政府在尊重、保护公民隐私方面就不负有相关义务。相反，隐私权作为公民的一项权利，是包括国家、政府在内的所有社会主体都必须予以尊重的。政府作为公权力机关，不仅不能非法侵害公民隐私权，而且应当采取积极措施保障公民隐私权的实现。现实中，也存在政府违法侵犯或者限制公民隐私的行为，这完全可以通过行政法、刑事诉讼法等法律制度加以规制，而无必要在此之外确立宪法上的隐私权。
二、隐私权是具体人格权
对于隐私权性质的界定，理论和实务上还存在其究竟是一般人格权还是具体人格权的争议。在美国法上，自隐私概念产生以后，一直存在着范围不断扩张，内容日益宽泛的趋向。隐私权的概念中包括了名誉、肖像等人格利益，[15]Prosser曾经抱怨其关于隐私的四种分类并不存在共同点，因而隐私本质上构成了一种集合性的概念。[16]此外，美国一些学者甚至认为，其最高法院在Griswold案件中所建构的一般性的、宪法上的隐私权，似乎是受到了德国一般人格权制度的启发。[17]在德国，隐私权属于一般人格权的范畴。早在1957年，德国联邦法院（BGH）在著名的“读者来信”案中认为，自主决定权应为一般人格权的重要组成部分。[18]此后，按照德国联邦宪法法院和联邦最高法院的判决，隐私逐渐被纳入到一般人格权的保护范畴。[19]从德国隐私权发展的进程看，其具有如下两方面特征：一方面，在权利谱系上，承认了隐私权是一般人格权。按照德国学者的通说，对隐私予以尊重是一般人格权的结果和具体化。[20]另一方面，在具体内容上，持续强调信息自决权在隐私权保护中的重要性。[21]其他国家也存在类似德国的做法，如法国自1970年修改《民法典》、增加隐私的保护后，隐私的概念和内容就不断地扩张，逐步涵盖了多项人格利益。[22]
在我国《人格权法》制定过程中，对隐私如何定位，是否应借鉴德国的模式，将其规定为一般人格权，不无争议。应当看到，隐私权在现代社会的重要性日益突出。随着时代的发展，人们从农业社会进入到工业社会，从熟人社会进入到陌生人社会，隐私已经成为人们保障自己私生活的独立性、保持私人生活自主性的重要权利。随着高科技的发展，例如针孔摄像机、远程摄像机、微型录音设备、微型窃听器、高倍望远镜、卫星定位技术的出现，过去科幻小说中所描述的在苍蝇上捆绑录音、录像设备的技术在今天已成为现实，个人隐私无处遁身，正受到前所未有的严重威胁。[23]随着网络技术的发展，在网上搜集、储存个人的信息资料变得极为容易，而一旦传播，所引发的后果却是任何纸质媒体所无法比拟的。与此同时，随着社会的发展，个人意识越来越觉醒，公民个人对于自己生活信息的保密性、生活空间的私密性、私生活的安宁性要求越来越高。相应地，现代社会中公民要求保护自己隐私的呼声日益高涨。在这样的背景下，隐私保护已经提到了一个日益重要的位置。隐私权不仅在人格权体系中，甚至在整个民事权利体系中，地位都在不断地提升。那么隐私权是否因为其重要性的提高就可以替代一般人格权概念呢？笔者认为，一般人格权是为人格权提供兜底性保护的一种权利，是人格权体系保持开放性的特殊形式，具有特定的内涵，不是哪一种具体人格权可以随便代替的。即便某些具体人格权在社会生活中发挥着十分重要的作用，也因为其有特定的含义和适用对象，而不能代替一般人格权的作用。
应当看到，隐私权内容确实具有相当的宽泛性和开放性，这就使得它可以适应现代社会的发展需求而将一些新的隐私利益纳入其中，予以保护。但是，既然隐私权是作为一种特定的人格权存在的，其内涵具有相对的确定性，不可能无限制扩张，以致涵盖所有的人格利益保护。从未来人格利益保护的发展趋势看，也并不意味着所有新产生的人格利益都属于隐私利益的范畴。
比较法上，由于隐私权产生时人格权理论比较薄弱，具体的人格权制度也十分欠缺，因此，在隐私权出现之后，社会中若干新人格利益的保护需求被纳入到了隐私权保护的范畴。从这个角度上讲，隐私权在其发展初期的确一定程度上发挥了一般人格权的功能。例如美国法中，由于其既没有一般人格权概念，也没有具体人格权概念，因此，隐私权产生后，演变成为一个涵盖各类人格利益保护的集合型民事权利。
我国人格权制度发展趋势和上述过程存在明显区别。在我国，人格权制度产生时，就形成了具体人格权体系，隐私权只不过是具体人格权的一种。我国早在1986年的《民法通则》中就规定了各种具体人格权，如生命健康权、姓名权、名称权、名誉权、肖像权、荣誉权等权利。随后逐渐在司法实践中又产生了隐私的概念，并由法律确认为一种权利。[24]我国《侵权责任法》第2条第2款规定：“本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权……”。从该条表述来看，隐私权只不过是与其他人格权并列的一项权利。因此，从我国法律发展的路径来看，是先规定了相当数量的具体人格权后，再应经济与社会的发展需要，将隐私权也纳人到具体人格权的范畴，给予全面保护。从其发展过程来看，立法者和司法者意识到，《民法通则》规定的各种具体人格权存在遗漏，因此有必要在已经确认的各项具体人格权之外，通过确立隐私权，对个人生活秘密等隐私利益加以保护。因而隐私权从其产生之初就是作为具体人格权存在的。此外在隐私权产生之前，已经存在了其他的具体人格权，隐私权不可能从内容上包括其他具体人格权，而只不过是对已经存在的具体人格权的补充，将其所遗漏的、未予规定的私人生活秘密等内容包括在隐私的范畴之中。而且，在我国，既然在立法和司法上都已经确立了隐私权作为具体人格权的地位，这也注定了其不可能代替一般人格权的法律地位。
虽然从人格权体系构建来说，我国确实需要承认一般人格权。因为目前为止，立法关于人格权的规定都采取具体列举的方式，而具体列举难免挂一漏万，不能使人格权制度保持开放性，以应对今后新的人格利益的发展。所以，承认一般人格权是必要的。但这不意味着要将隐私权提升到一般人格权的地位。实际上，我们所说的一般人格权主要是以人格尊严和人身自由为内容的权利，而并非以隐私作为其主要内容。如果将隐私权作为一般人格权加以保护，存在以下几方面问题：
第一，一般人格权所体现的人格尊严、人身自由的内涵，在很大程度上是一种价值理念，需要借助法官的价值判断予以具体化。而隐私通常具有自身特定的含义，较之一般人格利益更容易确定。若将其纳入到一般人格权中，反而使其权利界限模糊，不利于对其进行全面保护。
第二，在人格权体系中，一般人格权制度承担着“兜底”的任务，若将隐私权归入一般人格权制度，则必将让隐私承担人格权法中的“兜底”功能，而这将造成隐私权体系的混乱，反而不利于对隐私的保护。例如，原告将其已故父亲的骨灰盒拿回家后长期拜祭，后发现骨灰盒有误，致使其遭受精神痛苦。此种情形涉及的并非私人生活隐私，而是人格尊严受损，应当由一般人格权而非隐私权予以保护。因此，若让“隐私”概念承担人格利益的“兜底”功能，会损害隐私权救济的确定性及可预期性。
第三，严格地讲，相对于具体人格权，一般人格权条款是法律上的“一般条款”，通常赋予法官较大的自由裁量空间。从法律适用规则看，如果有具体条款可适用，应当首先适用具体条款，而不能直接引用“一般条款”。否则，有可能导致法官因在案件裁判中自由裁量空间过大，导致裁判结果缺少可预期性。既然我国在法律上已经承认了隐私权的概念并对此作了具体规定，而且在司法实践中也已确立了隐私权保护的具体规则，此时再将隐私权作为一般人格权对待并适用一般人格权的规则，就属于向一般条款逃逸。
