湖南省房改房上市交易管理暂行办法
湖南省人民政府
湖南省房改房上市交易管理暂行办法
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第一章 总 则
第一条 为了促进存量住房的合理流通，满足居民住房消费需求，建立新的住房流通体制，推进住房商品化，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神和国家有关法律、法规及政策规定，制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。
第三条 本暂行办法适用于首次进入市场交易的房改房。
第四条 房改房上市交易的形式包括：转让（含买卖、换购等）、出租和抵押。
第五条 职工所购房改房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则，体现政府对解决中低收入家庭住房问题的优惠政策，促进住房消费，建立住房流通新制度，促进房地产业的发展。
第二章 交易条件
第六条 凡具备下列条件的市、县，准予放开交易市场。
1、已对城镇职工家庭住房状况进行了普查，建立了职工个人住房档案，并对普查中发现的违规违纪行为进行了处理；
2、遵照本暂行办法制定的实施细则，报省人民政府批准。
第七条 具备下列条件的房改房可以上市交易。
1、具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。尚未取得《国有土地使用证》的，可在上市交易过程中补办。
2、以标准价购买的公有住房，已按成本价补足房价款，取得全部产权。
第八条 凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易：
1、改变使用性质的；
2、已列入规划拆迁范围内和鉴定为危房的；
3、司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的；
4、违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的；
5、学校教学区内已出售的住房；
6、以分期付款方式购房而价款尚未付清的；
7、县级以上人民政府规定不宜上市交易的住房。
第九条 职工将已购房改房上市交易后不得再要求单位优惠分房和享受政府优惠政策的住房。
第三章 交易程序
第十条 房改房上市交易，须先到当地批准售房的房改部门申请办理所购房改房上市准入审批手续，同时提交或验证下列材料。
1、房改房上市交易申请报告；
2、合法的产权凭证或足以说明产权来源的证件；
3、房屋共有权人须提交共有人同意上市的证明；
4、产权人身份证或户籍证明；
第十一条 县以上房改办要根据个人住房档案，对上市交易的房改房审核确认，并征求原产权单位意见。如果原产权单位无正当限制出售的理由，应在5天内向申请人作出是否准予上市的书面答复。
第十二条 职工持准入通知书和有关资料到房地产交易中心（处、所）办理交易手续，房地产交易中心（处、所）自收到交易申请之日起，30天内与房屋产权产籍部门办完上市交易和产权转移登记手续。
第四章 市场管理
第十三条 房改房上市交易，必须在县以上房地产管理部门设立的房地产交易中心（处、所）进行。严禁场外交易、私下交易。
第十四条 交易双方签订的交易合同必须符合建设部颁发的住宅销售合同样本的要求，持双方各自身份证、《房屋买卖合同》、已交有关税费等证件到当地房地产管理部门和国土管理部门分别办理房屋产权转移登记和土地使用权变更登记手续。
第十五条 凡未按规定办理手续私下交易的，一经查实，对出售的收回《房屋所有权证》，并给予适当处罚；对出租的收回房屋。
第十六条 交易双方平等协商议定交易价格，并如实申报；也可自愿委托房地产价格评估机构进行评估。未经交易双方委托，房地产价格评估机构或个人不得强行进行评估。
第十七条 职工将已购房改房出售、换购时，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十八条 职工所购房改房上市交易不改变土地使用性质。要求改变土地使用性质的，应由业主向土地管理部门提出申请，并按土地管理部门的有关规定办理。
第十九条 购买上市房改房的对象不受地域、户籍、职业的限制。
第二十条 各级房地产管理部门要建立健全房地产交易机构。要建立信息网络，及时提供各类房地产的供求信息，做好配套服务。要进一步规范房地产中介服务机构的经营服务行为。
第二十一条 各专业银行要大力支持所购房改房上市交易工作，积极开展住房抵押贷款业务，优先提供购房贷款。各市、县房地产管理部门可相应成立住房贷款担保公司，为住房贷款人提供服务。
第五章 税费征管
第二十二条 以买卖方式上市交易房改房，应缴纳土地收益金和税费。
1、土地收益金。按交易额的1％由卖方缴纳。
2、营业税、城市建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等各项税费实行综合税率，按交易额的5％计征（自住满5年以上的，免征土地增值税和个人所得税），由卖方缴纳。
3、契税。按交易额的3％计征，由买方缴纳。
4、印花税。按交易额的0．5‰计征，由买方缴纳。
5、房屋转让手续费。按交易额比例交纳（长沙市为0．25％，其他省辖市为0．3％，县（市）为0．35％），交易双方各承担50％。
第二十三条 凡以换购方式上市交易房改房，售出原房、购入新房，按新老房差价交纳契税和房屋转让手续费，并按规定交纳印花税。
职工出售所购房改房后（从交易过户之日起）1年内新购进住房的，且新购住房支付款高于或等于出售收入的，免征5％的综合税。
第二十四条 以出租、抵押方式上市交易房改房，仍按国家和省有关规定缴纳税费。
第二十五条 上缴的土地收益金和税费可由国土、财政、税务部门委托房地产交易中心（处、所）代征，也可由以上部门派人组成联合征管组征收。
第二十六条 将所购房改房换购商品住宅的，购买方应缴契税由房地产开发企业负担50％。
第六章 其 他
第二十七条 房改房上市转让后，物业管理仍按公有住房售后管理的有关规定执行；原售房单位和购房个人交缴的共用部位维修基金仍留存维修基金管理机构，随房屋产权转至产权所有人名下。
第二十八条 各地、各部门要充分利用各种媒体宣传房改房上市交易的政策，让广大职工理解、支持和参与房改房上市交易工作。
第二十九条 房改、财政、税务、国土、建设、房地产、物价等部门要密切协作，共同做好房改房上市交易工作。
第三十条 本暂行办法自发布之日起执行。各市、县人民政府根据本暂行办法制定实施细则。
1999年5月17日
高校自治与司法审查——以高校双重性身份的平衡为视角
窦希铭
文章摘要：大学自治是现代高等教育管理中最普遍的价值信念和基本原则，但无论是在国外还是在中国，大学自治都不是绝对的，而是有限度的。高校作为事业单位，依法具有自治权，其不仅具有私法上地位，而且由于相关法律的授权或委托亦赋予了其公法地位而具有行政主体资格，但由于其双重性身份在法律上定性和界分的不明确性，引致了日益增多的性质不定的纠纷。司法审查的介入引致了高校自治的危机，高校自治权的行使和司法权的介入实质上就是两种权力的博弈。而笔者以为平衡这一博弈的路径之一就是引入“公务法人”的概念。公务法人引进是平衡高校双重性身份的理性选择，也可以为司法权力的合法、合理的介入提供理论依据和法律依据，是司法权力介入高校自治领域的合法性基础。
关键词：高校自治 司法审查 公务法人
一、引言： 从自治遭遇司法说开去
高校自治，亦称大学自治，高校以自治为宗旨，大学的诞生和成长始终高举自治的旗帜，大学自治是现代高等教育管理中最普遍的价值信念和基本原则。这一传统是基于这样价值取向的：即大学是研究、传播智慧和学问的场所，应让学术专家单独解决知识领域中的问题。因此其应是一个自治性团体，决定应该开设哪些科目及如何讲授知识，分配学校的教育资源，决定学位获取的条件等等。此外，基于自治决定校内事务的管理。大学自治实际上包含了两方面内容：一是学术上的自由，二是管理上的自主。但无论是在国外还是在中国，大学自治都不是绝对的，而是有限度的。
在高等教育受到普遍重视的现代社会，高校自治也遭遇到了空前的挑战。高校自治权的行使领域受到了司法权的介入。在我国，“田永案”和“刘燕文案”即是例证。在这两个案件中，高校被推至行政诉讼的被告席，大学自治面临着前所未有的危机。有学者担心司法权力会干预高校自治，并对学术自由和独立产生不良的影响；也有学者质疑，学校的退学决定、学术委员会的论文审查，是可诉讼的行政行为，还是不得司法审查的高校自治行为？
就笔者分析，高校自治权的行使和司法权的介入实质上就是两种权力的博弈。高校自治之所以在自治的领域中遭遇司法审查的干预，不仅仅是高校自治范围的模糊性和司法介入的不确定性所造成，从更深层次的原因分析，实则是高校的双重性身份的不确定性所致。高校作为事业单位，不仅具有私法上地位，而且由于相关法律的授权或委托亦赋予了其公法地位，这一双重性的身份致使高校所行使的权力从性质上可切分为行政性的权力和非行政性的权力两种。也正是其双重性身份在法律上定性和界分的不明确性，引致了日益增多的性质不定的纠纷。而司法权作为对行政权行使的一种监督性的权力，当有相关合法权益遭受高校所行使的行政管理权力侵害时，司法权力又不得不合法介入予以救济。但如何在高校自治和司法审查之间划分出泾渭分明的界限，以寻求二者之间的平衡点呢？笔者试图以高校的双重性身份的平衡为切入点，合理剖析当前我国高校的私法与公法的双重地位，借鉴国外的高校自治的研究模式，从而在法律制度上实现双重身份的平衡。并以现行法和理论为依据，并从当前司法审查的现状和趋势为视角，透视高校自治与司法审查之间的平衡点，探寻高校地位明晰化的法律路径。
二、高校自治：高校双重性身份的解读
在我国，按照法人分类的传统理论，“凡是以营利为目的设立的组织属企业法人，而不以营利为目的设立的组织为机关、事业、社团法人。此外,区分企业法人与机关、事业、社团法人的另一重要标准是设立的依据。企业法人依照民商事法律设立，而机关、事业、社团法人依据组织法和行政法律规范设立高校作为承担公共服务的组织,属事业法人。” 国《教育法》第25条第2款规定：“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构。”高校不以营利为目的，但作为事业单位，高校具有特殊的法律地位。“这主要体现着在其强烈的自治色彩——从收费到学术研究、管理等，高校在一定程度上都是独立于国家和社会组织的。如果“事业单位”的固有视野，单纯从内部关系进行考察的话，高校可是一个涉及私法与公法双重身份的法人。
就高校自治权的内涵而言，依据《高等教育法》第11条规定：“高等学校应当面向社会，依法自主办学，实行民主管理。”自主办学是高校的一项法定的权利，亦是本文所称的高校自治权或大学自治权。这是高校作为民事主体所应具有的基本权利。高校自治权在《教育法》通过列举性的方式给予了笼统的规定，《教育法》第28条规定：学校及其他教育机构行使下列权利：（一）按照章程自主管理；……（四）对受教育者进行学籍管理，实施奖励或者处分；（五）对受教育者颁发相应的学业证书……”从现行法的角度，高校自治权的内涵仅限于此，如此模糊和列举性的规定导致高校治理过程当中出现了许多法律纠纷难以定性和解决。从现行法的规定看，它既有民事主体身份，又有近似行政主体的特点。这种双重性的身份导致对高校自治的理解和界分容易出现模糊性，尤其是当高校被当作行政主体卷入行政诉讼接受司法审查时更是难解难分。笔者以为，当下由于其法律地位的复杂性所引致的纠纷日益增多的现实导致高校自治出现严重的危机，而解决这一难题的前提应当是：在现行法的框架下合理界分和厘清高校的双重性身份，界定其不同身份下的法律地位：
（1）高校作为民事主体身份的界分
依据《中华人民共和国高等教育法》第30条规定，“高等学校自批准设立之日起取得法人资格。”“高等学校在民事活动中依法享有民事权利，承担民事责任。”可见，从现行法的角度看，高校具有私法地位和民事主体的身份，并且从其性质上看属于事业法人，或者如学者所言，高校是一个“私法人”。而其独立的民事主体身份也就决定其具有相关的自治权利，即高校自主权，学术或社会将此权利称之为大学自治权，即可以自由决定高校内部事项的权利。高校的民事主体身份主要体现在：
其一，高校与其他民事主体之间民事关系的形成、变更和消灭是以事业法人的身份出现的，可以签订合同等，双方具有平等性。而尤其是学生之间的教育关系的成立、变更上，高校与学生具有相对平等性。
其二，在责任的承担上，高校具有民事主体地位。如在学生伤害事故中，学校可以成为民事赔偿的主体。“正是基于这些私法性的因素，梁慧星教授在领衔起草的《中国民法典草案建议稿》中新增了“教学培训合同”，以实现二者在民事法律关系上的合同化。”
依据教育法、高等教育法等相关现行法的规定，高校所具有的自治权的内涵虽然都是列举性的，但由于这些权利性质的模糊性，导致了其身份及法律地位的不确定性。高校在行使何种权利属于私法身份，何种权利属于行政主体的公法身份呢？比如关于“学籍管理、学位证书的颁发”等权利，学界以及司法界就尚无定论。
（2）高校作为行政主体身份的界分
从行政法理论的角度而言，所谓行政主体是指：“以自己名义实施公共行政管理活动，并那独立承担由此产生的法律责任的组织。”依次定义，行政主体身份的成立应具备以下几个要件：第一，行政主体是组织而非个人，组织法律法规授权的条件下才可以成为行政主体；第二，行政主体应当具有管理公共事务的职能或权力；第三，行政主体能够以自己的名义实施公共行政并承担法律责任。
作为事业法人的高校以公益为目的、接受国家的财政拨款，在设立上实行强制主义且行使了部分公共权力，有着浓厚的公法身份的色彩。在高校自治的过程中，其并不单纯为私法关系的主体。依据《教育法》第28条所赋予的“对受教育者进行学籍管理，实施奖励条款都表明高校的公法地位。依次进路分析，高校虽然不是国家的行政机关，但其依法属于法律法规授权的履行部分教育行政管理职责的教育机构，其具有行政主体的身份和资格。此种以“授权行政主体理论”为视角分析早已不新鲜，在“田永案”中，法院就是以高校所行使的权力属于法律法规所授予的角度，将高校定性为授权性的行政主体，从而合理的解决了纠纷。
可见，在高校自治的过程中，其权力的性质依其不同的法律身份也具有不同性质。但问题在于：我国高校的行政主体地位并不明确。依据我国行政主体理论，行政主体包括行政机关和法律、法规授权的组织。但何谓“法律、法规授权的组织”而我国则标准不明，“授权的组织”无法具体确定。而哪些属于法律、法规授予的行政权难以确定，“应该承认,行政法的论著在界定这个概念时，描述性的解释居多，而疏于规范性的解释。许多教材往往是根据有关法律法规的规定，列举一些组织来阐明什么是‘法律、法规授权的组织’，却很少深入探讨法律、法规所授予的权利为什么是行政权，而不是其他权利。”于是,“当我们从充分保障当事人权益的立场出发,力图使行政法的调整范围扩张至过去被疏忽的领域时,行政法上‘法律、法规授权的组织’这一概念正面临挑战。”校身份的双重性决定了概而述之的不可行，也表明高校自治的有限性。在追求高校自治的同时，将之纳入司法审查是有必要的。但现行法律规定的模糊导致了司法的统一可能性的降低，因此明确高校的行政主体的身份和地位是合理界分高校自治和司法审查领域的迫切需要。
三、高校双重性身份的平衡：“公务法人”的引入
正如笔者如上所述，由于高校身份的双重性，引致了高校自治范围的不确定性以及司法权力介入的模糊性。在高校自治的过程中，高校教育、教学管理领域发生的各类纠纷中，人们的种种尴尬处境均与公法和私法之争有关。而在高校自治权的行使侵害相关合法权益时产生纠纷时，人们无法确定，高校侵犯合法权益的行为，是以行政主体身份行使行政职权的行为，还是以民事主体身份实现民事权利的行为？在将纠纷诉诸法院后，由此而生的诉讼是行政诉讼还是民事诉讼？这一困惑的产生，主要源于公法与私法的界限不清以及由此引起的作为事业单位的高校的模糊身份。如何定位高校的身份或法律地位，对于合理解决高校自治和司法审查之间的博弈意义重大。
为了合理界分和平衡高校的双重性的法律身份，解决公法规则与私法规则在高校管理中的冲突与适用问题，可以引进公务法人理论，用于确定高校这类特殊组织的地位、性质及其法律身份。行政法学者马怀德教授在其《公务法人问题研究》便从理论的角度提供了论证。所谓公务法人，“它是行政组织的一种，是行政组织在新的历史条件下的扩张形态，具备几方面的特征：第一，公务法人是公法人，不同于依私法设立的私法人。第二，公务法人是国家行政主体为了特定目的而设立的服务性机构，与作为机关法人的行政机关不同，它担负特定的行政职能，服务于特定的行政目的。第三，公务法人拥有一定的公共权力，具有独立的管理机构及法律人格,能够独立承担法律责任。第四，公务法人与其利用者之间存在丰富而特殊的法律关系，既包括私法关系即普通的民事法律关系，也包括公法关系即行政法律关系。”
笔者认为，作为事业单位的高校与法国的公务法人在功能方面有很多类似之处。它们都作为国家依法设立的公益组织，它不以营利为目的，其教育、教学活动具有公共服务的属性。“然而，由于我国不存在公私法之分，无公法人与私法人之别，故而学校等事业单位实际上处于模糊的法律地位。”依此进路分析，高校是公务法人的典型代表。诚如前所述，由于高校自治权力也具有双重性的行使，因此在高校自治权的行使过程中，不仅会产生私法关系，也包括行政法律关系。依公务法人理论，如果将高校从法律上定性为公务法人，在其行使的自治权的性质属于法律、法规授权的行政性权力时，司法权力就可以合法的介入。可以说公务法人的引入就是平衡高校双重性身份的一个合理选择。
四、结语
