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论第三人侵害债权制度的确立/李华菊

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 08:34:52  浏览:9214   来源:法律资料网
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论第三人侵害债权制度的确立

李华菊 张 影


所谓第三人侵害债权一般是指合同外的第三人明知合同债权的存在,仍然故意以损害他人债权为目的,实施某种侵权行为,致使债权人的债权部分或全部不能实现并致债权人损害的行为。侵害债权的情况在实务中时有发生,但我国现行法律没有确立第三人侵害债权制度。合同法第一百二十一条的规定旨在恪守债的相对性原理,使第三人侵害债权只能谋求债法上的救济。合同法草案曾采纳第三人侵害债权规则,而正式的合同法文本未予保留,这不能不说是合同法的一大憾事。为了适应市场经济发展的需要,我国应通过立法或司法解释的方式尽快建立第三人侵害债权制度。
一、确立侵害债权制度的理论依据及国外立法例

传统民法理论认为侵权行为的客体是物权、人身权等绝对权。侵权行为是指违反了法律规定的、针对一般人的义务,而不是违反了由当事人自行协议所规定的、针对特定人的合同义务。债权是相对权,对债权的保护与救济是合同法的任务。根据债的相对性原则,债权即使受到合同以外的第三人的侵害,也只能通过合同法获得救济。这种把合同法与侵权行为法截然分开的理论,在商品经济发展初期,尚能比较充分地保护合同当事人的利益,但随着市场经济的发展,民事关系日趋复杂,债权仅靠合同法的救济,在某些特殊情况下显然难以实现。现代民法理论突破了侵权行为法与合同法的界限,侵权行为法开始向合同法渗透。世界上越来越多的国家开始承认或确立第三人侵害债权制度。该制度最早源于英国的一个判例。1853年英国在其著名的Lumley.v.Gye一案中确立了干涉合同关系的侵权行为。在该判例中,原告决定雇用著名的女演员Johanna Wagner在一部歌剧里担任主角,双方签订了合同,被告明知他们已经达成了协议,但却“恶意地”引诱Johanna Wagner拒绝演出,并随被告参加其他演出。原告起诉被告侵权。法院判决原告胜诉。英美法系、大陆法系国家均已将侵害债权纳入其侵权行为法体系。20世纪初,法国法院重新界定合同相对性原则,认为合同相对性原则不应阻却侵害债权的第三人承担侵权责任。

对第三人侵害债权问题,我国理论界有三种主张:第一种是否定说,认为侵权行为以绝对权为侵害对象,债权是相对权,不能成为侵权行为的对象,我国合同法并没有规定侵害债权制度,因此,第三人侵害债权的也应按本规定处理。合同一方对第三方不享有诉权,违约方仍需向对方履行,之后再向第三人行使追偿权;第二种是肯定说,认为第三人虽然处于债的关系之外,但亦可构成对债权人的侵害,因为债权具有不可侵犯性,债权作为民事权利,这种不可侵犯性是法律赋予的,而不是人们所臆断的;第三种是折衷说,认为第三人的行为虽然从理论上可以构成对债权的侵害,但债权不具有公示性,让第三人承担侵权责任未免过于苛刻,应谨慎为之。持否定观点的学者担心对侵害债权的行为给予侵权行为法上的救济,会将合同责任纳入侵权行为法的范畴,破坏合同法与侵权行为法内在结构的和谐与统一,动摇合同法的基础,甚至会导致“契约的死亡”。合同法与侵权行为法是民法学的重要组成部分,两者并非泾渭分明,而是相互补充,共同构成填补损害的两个主要民事制度。当合同法不足以补偿债权人损失时,侵权行为法当然成为填补这种损失的重要力量。我国民法通则明确规定,任何公民法人不得侵犯他人合法的民事权利,债权也是一种民事权利,当然具有不可侵犯性。可见,债权作为侵权行为的客体是有理论根据的。

二、侵害债权的构成要件

合同救济主要由合同法完成,侵害债权的构成要件应严格规制。关于这一问题,理论界有不同的意见。一种是三要件说,即侵害债权应具备:(1)侵权行为人仅限于第三人;(2)第三人的过错形态为故意;(3)有损害债权的结果。一种是四要件说,这种观点是在三要件说的基础上增加一个要件,即侵害行为与损害结果之间有因果关系。上述观点都是必要的,但合同债权不像物权等绝对权具有公示性,第三人对是否存在合同往往并不知晓,让他们为自己不知晓的事情负责,对他们不公平,违反诚信原则。纵观世界各国立法、判例与学说,对第三人侵害债权的范围都有严格的规定。为达到既能保护债权人的利益又能维护交易安全,保障交易秩序的目的,笔者认为,侵害债权应同时具备以下要件:

(一)第三人侵害的必须是合法债权。不合法的债权不受法律保护,不适用第三人侵害债权制度。如甲乙签订一买卖盗窃物的合同,丙明知甲乙间的“合同”关系,仍在乙交付前将该盗窃物毁坏,甲的“权利”受到损害。因该“债权”违法而得不到法律的保护。

(二)第三人实施的侵权行为具有违法性,并致使合同债务不能履行。如毁坏标的物、引诱或威胁债务人故意毁约等。如果第三人实施的行为虽然致债务人履约不能,但该行为合法,则不构成侵害债权。

(三)第三人侵权行为造成债权损害,且该侵权行为与债权损害之间具有因果关系。第三人侵害债权的行为一般不直接作用于债权人,而是直接作用于债务人或标的物等,间接地侵害债权人的债权。如果第三人的侵权行为直接作用于债权人则可能构成一般侵权行为。

(四)债权人依合同责任得不到救济。鉴于违约责任实行的是严格责任原则,同时参照合同法第一百二十一条的立法意图,第三人侵害债权时应以违约责任请求权为主要的救济手段,辅以侵权损害请求权。当依违约责任请求权能使债权人得到充足的法律救济时,自不必行使另一种请求权;当依违约责任请求权得不到救济或得不到充分的救济时,债权人可以行使侵权损害赔偿请求权或辅以该请求权,以最大限度地保护债权人的利益。如第三人引诱违约时、当债权人在合理期限内主张债权时,债务人已破产,此时可要求第三人承担侵害债权的责任;再如,第三人以侵害、拘束债务人身体等方式使债务人不能履行债务,并有侵害债权的故意,此时,债权人可以情势变更为由免责,第三人构成侵害债权。

(五)第三人主观上具有侵害债权的故意。各国法律以不同的技术来规范侵害他人债权的问题,原则上皆以故意为要件,其政策上的考虑系因债权不具有社会公开性及为维护市场的竞争。第三人侵害债权的故意具有特定性,即第三人的侵权行为对债权的存续或其法律上的效力有直接的影响。所谓“直接影响”是指第三人以侵害他人债权之意思而毁灭其特定的物或故意对第三人之身体加以拘束,而使其不能为债权目的之特定给付而言。如果第三人实施侵权行为只是为了侵害债务人的人身或致合同标的物毁损、灭失,第三人并不知道债权人与债务人之间有合同关系,或虽然知道二者之间有合同关系,但无侵害债权的故意,则第三人仅对债务人负侵权责任,不向债权人负侵权责任。这是为了防止侵害债权范围的无限扩张。债权的损害应以违约救济为主,如不加以严格限制,可能加重第三人的责任,而减轻或放纵债务人的责任。例如:甲乙之间订有买卖合同,甲丙之间有私仇,丙不知订立合同之事,看到甲保管措施不完善趁机毁坏标的物,以泄私愤。此时如认定丙侵害乙的债权,难免扩大丙的责任,对丙不公平。因为:第一,丙不知道甲乙之间有合同关系;第二,丙不知道毁坏的物品为合同标的物;第三,丙没有侵害乙的债权的目的。认定丙侵害债权还会免去甲的责任,不利于交易安全。根据诚实信用原则,甲乙之间一旦确立合同关系,甲在履行前就有妥善保管标的物的义务。甲保管不善有过错,理应承担相应的责任。甲向乙承担违约责任,同时,甲可以要求丙承担一般侵权责任。这种情况下,即使甲无力赔偿乙的损失,乙也不能要求丙承担侵权责任。本案例中,只有在丙明知甲乙之间存在合同关系,且其毁坏标的物的目的就是使乙的债权得不到实现时,丙才承担侵害债权责任。但丙毁坏标的物的目的是为了向甲泄私愤,这样,即使丙明知此举会导致甲履约不能,也不承担损害债权的责任。

三、第三人侵害债权的法律救济

第三人侵害债权应承担侵权损害赔偿责任,但由于第三人侵害债权的形态不同,法律救济也有所区别。

(一)第三人直接侵害债权

第三人直接侵害债权的情况是指第三人作为债权准占有人接受债务人的给付,使债的关系终止,但债权人并没有实现债权,此过程中债务人没有过错。如某甲拾得某乙的无记名国库券去银行兑付,银行予以支付。这一结果导致某乙与银行之间的债权债务关系终止。某乙的债权没能实现,并非银行的过错,而是某甲的侵权行为,某乙应要求某甲承担侵害债权的责任。

(二)第三人侵害给付标的物

这种情况通常是指第三人基于侵害债权的故意而损坏债的标的物。一般而言,债权人应要求第三人承担侵权责任,债务人不再负违约责任。债务人对标的物的毁坏也有过错,如保管不当等,则债务人与第三人负不了真正意义上的连带责任,债权人可以要求债务人负违约责任,也可以要求第三人承担侵权责任,债权人具有选择权,行使一个请求权可使债权人获得充分的救济,另一个请求权即归于消灭,债权人不得获得双倍赔偿。

(三)第三人侵害债务人人身

第三人以欺诈、胁迫、强迫等方法妨害债务人履行债务致其违约的,不能一概认定为第三人侵害债权,只有第三人存在侵害债权的故意时才能认定其侵害债权,否则债务人虽无过错,依合同严格责任原则,仍应向债权人承担违约责任,除依情势变更原则免责。在债务人免责的情况下,债权人可以直接向第三人行使侵权请求权。

(四)第三人引诱、教唆债务人违约

合同有效成立后,债务人应依约履行。如果第三人进行引诱、教唆,债务人应予以抵制,严格依约履行。如债务人对此不加以抵制而违约,将产生违约责任与侵权责任的竞合,债务人与第三人承担不真正连带责任,债权人享有选择权。

(五)第三人与债务人恶意串通,共同损害债权人的利益

关于这一问题,我国学者王利明认为:第三人与债务人恶意串通损害债权人的债权,构成共同侵权,应共同向债权人承担连带责任。也有学者认为:第三人在恶意通谋时是否负侵权责任,关键看债务人所负的是什么责任。如果债务人负的是侵权责任,则第三人也负侵权责任;如果债务人负的是违约责任,则第三人也负违约责任。笔者赞同王利明先生的观点。在第三人与债务人恶意串通,实施某种行为,债权人的权利不能实现的情形中,债务人的行为实际上也是侵害债权的行为,只是这种侵权行为在一般情况下因其与债权人之间有合同关系,可通过合同责任获得救济,不按侵权对待,而第三人的行为也是侵权行为,二者性质相同,构成共同侵权,承担连带责任。如果债务人与第三人恶意串通,加害给付,则债务人的行为构成违约责任与侵权责任的竞合,第三人的行为属于一般侵权,直接侵害债权人的人身或财产。债权人享有选择权,其可以请求债务人承担违约责任,也可以请求债务人和第三人承担连带责任。而另一观点实际上是以债务人为主要责任承担者的责任吸收,但第三人与债权人之间并不存在合同关系,其承担违约责任缺乏法律依据。

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深圳市地方税务局关于印发《深圳市地方税务局印花税核定征收管理办法》的通知

广东省深圳市地方税务局


深圳市地方税务局关于印发《深圳市地方税务局印花税核定征收管理办法》的通知


各有关单位:

  为强化税收征管,解决印花税征管难题,我局制定了《深圳市地方税务局印花税

  核定征收管理办法》,现予印发,请遵照执行。



深圳市地方税务局

二○一二年三月二十九日



深圳市地方税务局印花税核定征收管理办法

  第一条 为加强印花税征收管理,防止税款流失,保障国家税收收入,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国印花税暂行条例》和《国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》(国税函〔2004〕150号)的规定,结合深圳市实际,制定本办法。

  第二条 印花税核定征收是指纳税人有本办法第四条规定情形的,按照核定依据和核定比例确定计税依据,并据以计算缴纳印花税的一种税款征收方式。

  第三条 《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定的购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同、产权转移书据是本办法所称的印花税核定征收的应税凭证。

  第四条 纳税人有下列情形之一且无正当理由的,地方税务机关依法有权对其印花税进行核定征收:

  (一)未按规定建立印花税应税凭证登记簿,或者未如实登记和完整保存应税凭证的;

  (二)拒不提供应纳税凭证,或者不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的;

  (三)采用按期汇总缴纳方式,但未按地方税务机关规定期限报送汇总缴纳印花税情况报告,经地方税务机关责令限期报告、逾期仍不报告的,或者地方税务机关在检查中发现纳税人有未按规定汇总缴纳印花税情况的;

  (四)其他依法应当核定征收印花税的。

  第五条 印花税核定征收的税目、核定依据、核定比例,依照本办法《深圳市印花税核定征收比例表》(附件1)执行。

  第六条 核定征收印花税的计算公式为:核定期应纳印花税税额=核定期的核定依据×核定比例×适用税率。

  第七条 主管地方税务机关在管理中发现纳税人有本办法第四条规定情形之一的,应当依法责令纳税人按照本办法缴纳印花税。

  适用核定征收办法的纳税人,应当向主管地方税务机关填报《纳税人申办事项申请表》(附件2),经主管地方税务机关审核后,向纳税人送达《税务事项通知书》(附件3)。

  税务机关在检(稽)查中发现纳税人在检(稽)查年度有本办法第四条规定情形之一的,应当依法查补纳税人应缴纳印花税税额。

  第八条 纳税人在主管地方税务机关审核后的次月开始实施印花税核定征收,纳税期限为一个月,在每月终了后的15日内,纳税人应当向主管地方税务机关申报缴纳当期印花税。

  第九条 纳税人已贴花的应税凭证,可以在申报缴纳当期同类应税凭证印花税税款时予以扣减,纳税人应当同时在申报表的备注栏中注明已贴花应税凭证的名称、金额、已缴纳印花税额以及税票号码等信息,并完整保存已贴花凭证备查。

  第十条 纳税人按照本办法采取核定征收印花税的,核定期限为一年,在核定期限内不得变更,主管地方税务机关另有规定的除外。

  第十一条 核定征收印花税的纳税人经营情况发生变化,需要重新核定的,可以于发生变化的当月向主管地方税务机关重新报送《纳税人申办事项申请表》,经主管地方税务机关审核后重新核定。

  第十二条 本办法自2012年4月1日起执行,有效期5年。

  附件:1.深圳市印花税核定征收比例表

     2.纳税人申办事项申请表(略)

     3.税务事项通知书(略)

附件1

深圳市印花税核定征收比例表

税目
企业类型
核定依据
核定比例

购销合同
工业企业
销售收入和采购金额
70%

商业企业
50%

外贸企业
90%

建筑安装工程承包合同
各类型纳税人
工程承包收入和发包支出
100%

建设工程勘察设计合同
建设工程勘察设计收入、支出金额

货物运输合同
货物运输收入、支出金额

加工承揽合同
加工承揽收入、支出金额

财产租赁合同
财产租赁收入、支出金额

仓储保管合同
仓储保管收入、支出金额

技术合同
技术开发、转让、咨询、服务等收入、支出金额

产权转移书据
收入、支出金额

借款合同
借款金额

财产保险合同
保费金额



北京市财政局、北京市地方税务局关于转发《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的通知

北京市财政局等


北京市财政局、北京市地方税务局关于转发《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的通知
北京市财政局等



各区、县财政局、地方税务局、各分局、市局各直属单位:
现将北京市人民政府京政发(1996)7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》转发给你们,并补充通知如下,请一并遵照执行。
1.关于普通标准住宅建筑标准问题。
依照首规委、城乡规划委员会(96)首规办秘字第23号《北京市“九五”住宅建设标准》执行。
2.关于纳税地点问题。
为便于加强土地增值税税源监控,强化征收管理,凡属国内单位和个人转让房地产的,一律在房地产座落地地方税务局地方税管理科办理纳、免税手续。凡属外商投资企业、外国企业和外籍个人、华侨及港澳台同胞转让房地产的,一律在北京市地方税务局涉外税务分局业务科办理纳、
免税手续。
3.关于入库级次问题。
土地增值税的入库级次,由北京市财政局和人民银行北京市分行另行规定。
4.关于企业缴纳土地增值税后会计处理问题。
企业缴纳土地增值税后,会计处理按市财政局京财会(1995)717号《关于企业交纳土地增值税与缴纳残疾人就业保障金有关会计处理规定的通知》执行。

北京市人民政府 北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知(京政发〔1996〕7号)
各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定,现将本市征收土地增值税的有关补充规定通知如下:
一、开征土地增值税是规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,促进房地产开发健康发展的一项重要措施。各区、县政府和市政府各部门、各单位要认真贯彻执行国家征收土地增值税的有关规定,并向税务部门提供有关房地产开发和房地产交易的文件及资料,协助税
务机关依法征税。纳税人办理有关权属变更手续时,必须按规定向房地产管理部门提交缴纳土地增值税的证明。
二、本市土地增值税由市地方税务局负责征收管理(包括国内单位和个人及外商投资企业、外国企业、外籍个人和华侨、港澳台同胞)。税源零散的,由市地方税务局委托房地产管理部门或者其他单位代征。
三、凡在本市转让在京房地产的国内单位和个人,向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税;凡在本市的外商投资企业、外国企业、外籍个人和华侨、港澳台同胞转让房地产的,向地方主管税务机关申报纳税;转让的房地产座落在本市境内跨两个或者两个以上地区的,由市地方税
务局确定纳税地点。
四、凡受理土地增值税的房地产评估机构,须经市房屋土地管理局确认后报市政府批准。评估机构应按有关规定据实评估房地产价格。凡按规定需经房地产评估机构评估的房地产价格,均需经地方税务机关进行确认;地方税务机关依照确认后的评估价格计算征收土地增值税。具体确认
办法由地方税务部门另行制定。
五、在计算土地增值税时,与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用以及财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除外,其他房地产开发费用应按房地产成本之和的5
%的比例计算扣除金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的,房产开发费用按房地产成本之和的10%的比例计算扣除金额。
六、普通标准住宅建筑标准按市有关部门现行的标准执行。以后如有新的标准,按新的标准执行。
七、1994年1月1日至《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》发布之日期间,已办理房地产项目转让手续的,暂缓征收该项目的土地增值税。土地增值税的全部收入实行市、区(县)五、五分成。
八、本市土地增值税开征后,凡与其计税对象相同的土地增值费或者土地收益金,一律停止征收。
九、为保证土地增值税征管工作的需要,可从土地增值税实际征收税款中按规定比例提取业务经费和代征手续费,专项用于代征单位征管工作经费开支。具体计提办法由市财政局会同有关部门另行制定。
十、本通知执行中的具体问题,由市财政局、市土地税务局负责解释。

中华人民共和国土地增值税暂行条例
第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
第八条 有列下情形之一的,免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的,土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理,依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释,实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行。

财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知(财法字〔1995〕6号)
国务院各部委、各直属机构、各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府、财政厅(局)、国家税务局、地方税务局、财政监察专员办事处:
现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》印发给你们,望认真贯彻执行。

附件:中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则。
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。
第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人,包括个体经营者。
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的,应就其全部增值额按规定计税。
条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。
第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第十五条 根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续:
(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。
(二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
第十七条 条例第十条所称的房地产所在地,是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。
第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第三十九条的规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额。
第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。
第二十二条 本细则由财政部解释,或者由国家税务总局解释。
第二十三条 本细则自发布之日起施行。
第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。



1996年6月5日