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贷款未经批准买方应要承担违约责任/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-04-29 17:45:11  浏览:8529   来源:法律资料网
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贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月,张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》,张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定:签约当日支付首付款人民币40万元,贷款支付人民币60万元。合同签订时,银行的信贷员也在场,并且告知双方60万贷款没问题。经审批,银行最终没有同意李某的贷款申请,李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控,现在该房屋的市场价格已经没有100万元,所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控,银行贷款的政策也越来越严格,像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性,所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后,没有履行或没有履行之前,当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式,使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定,合同解除分为:协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
根据上述案例,合同既没有约定解除,也达不成协商解除,只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是:因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准,是否构成不可抗力?根据《合同法》第117条第2款:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件:1、不能预见,2、不能避免,3、不能克服,4、客观情况。通常不可抗力的情形有:天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的,不可抗力的判断只能是具体的,不可能盖棺定论,一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性,不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言,不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为,为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责,在审判实践中,是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准,而造成不能支付房款,是否可以解除合同。对李某而言,贷款未获批准是李某不能预料的,也不可归责于李某,完全是由于银行的原因,造成李某履约不能,对此李某是没有过错的,让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定,违约责任的归责原则是严格责任原则,不以主观过错为要件,只要李某有违约行为,就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言,因第三人银行而造成的李某违约,李某依旧要向张某承担违约责任,李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿,则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更,是指在合同订立后,因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同时的基础,使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件:1、须有情事变更的事实;2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前;3、须情事变更的发生不可归责于当事人;4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的;5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说:在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域,情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款,只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则,其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处:1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险,作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度;而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险,法律推定当事人有所预见、并且能预见;对情事变更,当事人未预见到,也不能预见。3、商业风险所带来的损失,可归责于当时人;而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平;而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款,签约后由于贷款政策变动,导致贷款不能获得银行审批,改变了订立买卖合同时的基础,造成合同履行困难,应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动,是李某不能预见的,而且不可归责于李某,理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化,由于李某个人的资信不足,导致银行没有批准贷款申请,这显然要归责于李某,因而也不构成情事变更,不能免责。
从理论上说,若构成情事变更,则先有当事人协商,协商不成,则请求法院变更或解除合同,并且可以免责。

总而言之,因为情势变更在我国还没有被完全采纳,李某因银行贷款未获批准,理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时,作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚,若银行贷款未获批准或贷款成数下降,则是否有能力补足,或在征得卖方同意的前提下约定:若买方银行贷款未获批准,买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址:www.joinwaylawfirm.com

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最高人民法院关于无国籍人华西列夫斯基夫人(已死)在美存款如何处理问题的复函

最高人民法院


最高人民法院关于无国籍人华西列夫斯基夫人(已死)在美存款如何处理问题的复函

1955年10月26日,最高法院

外交部领事司:
1955年9月22日函及附件均悉。所询无国籍人华西列夫斯基夫人(已死)在美存款如何处理问题,我们认为,北京市人民委员会外事处向你部所提的意见是可以同意的。至于法院指定遗产代管人的办法,如能达到索回在美国存款的目的,是可以考虑的,但即使这样作也并不能达到这个目的,所以还不如按照北京市人民委员会外事处的意见,美国银行方面暂不予理会。
此复


关于修改《中山市科学技术奖励办法》的通知

广东省中山市人民政府


关于修改《中山市科学技术奖励办法》的通知
中府〔2007〕31号


火炬区管委会、各镇政府、区办事处,市属各单位:
为进一步鼓励科学技术创新,推进科学技术进步,增强我市自主创新能力,经研究,决定修改《中山市科学技术奖励办法》(中府〔2005〕192号),现予发布,并自发布之日起施行:
一、第二条第(三)项、第十六条、第十七条中“科技合作奖”修改为“产学研合作奖”;
二、第十条修改为:“市产学研合作奖授予符合下列条件之一的,并且在中山市开展产学研合作的国内外高等院校、科研院所、技术开发机构等单位:
(一)在开展产学研合作中取得重大科技成果、实现成果转化,并创造显著经济效益或社会效益的;
(二)在科技成果引进、消化吸收及其产业化工作中创造显著经济效益或社会效益的;
(三)在技术中介、科技服务、促进产学研合作与交流工作中,取得显著成绩,作出重要贡献的。
《中山市科学技术奖励办法》根据本通知作相应修改,重新印发。

中山市人民政府
二○○七年三月五日

中山市科学技术奖励办法

第一条 为了鼓励科学技术创新,推动科学技术进步,促进经济社会全面、协调、可持续发展,根据《国家科学技术奖励条例》和《广东省科学技术奖励办法》的有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 中山市人民政府设立科学技术奖,奖励在推动本市科学技术进步活动中作出突出贡献的单位或个人。市科学技术奖包括以下三项奖项
(一)中山市科技重大贡献奖;
(二)中山市科学技术进步奖;
(三)中山市产学研合作奖。
第三条 市科学技术奖的推荐、评审和授奖,实行公开、公平、公正的原则,不受任何组织或者个人的非法干涉。
第四条 市科学技术行政部门负责市科学技术奖的组织和管理工作。
市人民政府设立科学技术奖励委员会,成员由市政府及相关部门的人员组成。主要职责是:
(一)负责中山市科学技术奖评审结果的审定及评审结果异议的裁定;
(二)研究解决科学技术奖评审工作中的重大问题,并就市科学技术奖励工作提出政策性意见和建议。
市科学技术奖励委员会聘请有关方面的专家、学者组成市科学技术奖评审委员会,负责市科学技术奖的评审工作。
第五条 凡在我市科学研究、技术发明、技术开发、技术引进、科技成果转化、高新技术产业化等科技活动中做出突出贡献的单位或个人,符合本办法规定条件的均可申报市科学技术奖。
第六条 申报市科学技术奖的项目须根据《广东省科技成果评价办法(试行)》的规定经过科技成果评价。
第七条 申报市科学技术奖的项目一般应拥有自主知识产权,并采取了知识产权保护措施。
第八条 市科技重大贡献奖授予符合下列条件之一的科学技术工作者:
(一)在科学研究和科技创新工作中取得重大突破或对科技和经济发展有突出贡献的;
(二)在科技成果转化、实施重大科技创新项目或高新技术产业化工作中创造巨大经济效益或社会效益的。
第九条 市科学技术进步奖授予符合下列条件之一的单位或个人:
(一)在技术发明项目中,运用科学技术知识,研制出产品、工艺、方法、材料及其系统等具有先进性和创造性的前人尚未发明、尚未公开的重大专利技术,经实施,创造显著经济效益或社会效益的;
(二)在实施技术开发项目中,完成重大科技创新、科技成果转化,创造显著经济效益的;
(三)在实施社会公益项目中,长期从事科学技术基础性工作和社会公益性科技事业,经过实践检验,创造显著社会效益的;
(四)在实施重大工程项目中,保障工程达到国内先进以上水平,并取得重大经济效益或社会效益的。
第十条 市产学研合作奖授予符合下列条件之一的,并且在中山市开展产学研合作的国内外高等院校、科研院所、技术开发机构等单位:
(一)在开展产学研合作中取得重大科技成果、实现成果转化,并创造显著经济效益或社会效益的;
(二)在科技成果引进、消化吸收及其产业化工作中创造显著经济效益或社会效益的;
(三)在技术中介、科技服务、促进产学研合作与交流工作中,取得显著成绩,作出重要贡献的。
第十一条 在同等条件下,市科学技术奖优先奖励拥有自主知识产权的核心技术或关键技术的项目。
第十二条 市科学技术奖每年评审一次。各奖项没有符合条件的,可以空缺。
第十三条 中山市人民政府对当年获得国家、省科学技术奖的项目给予奖励。
第十四条 市科学技术奖须向市科技行政部门申报,并经下列单位或专家推荐:
(一)各镇区科技行政部门;
(二)市政府有关部门以及经市科技行政部门认定的符合规定资格条件的其他单位;
(三)3位以上具有相同或相近专业的具有高级职称的专家。
第十五条 市科学技术奖推荐单位或个人,应对申报项目实事求是地填写推荐意见,提供真实可靠的评价材料,凡知识产权或科学技术成果完成人员有争议的项目不得推荐。
第十六条 市科学技术奖评审委员会每年根据奖项申报情况,设立重大科技贡献奖评审组、科技进步奖学科(专业)评审组和产学研合作奖评审组对申报项目进行初评。
市科学技术奖评审委员会根据各评审组的初评意见进行综合评审,向市科学技术奖励委员会提出拟奖人选、拟奖项目及等级的综合评审结果。
市科学技术奖励委员会根据评审委员会的综合评审结果,审定获奖人选和获奖项目及等级,经公示、异议、复核后,报市人民政府批准。
第十七条 市科技重大贡献奖由市长签署并颁发证书和奖金。市科学技术进步奖和产学研合作奖由市人民政府颁发证书和奖金。
第十八条 市科学技术奖评审工作实行回避制度,接受社会监督。
第十九条 市科学技术奖奖励经费由市财政每年列支500万元。
第二十条 剽窃、侵占他人科学技术成果或以其他不正当手段骗取市科学技术奖的,由市科学技术行政主管部门报市人民政府批准后撤销奖励,追回荣誉证书和奖金,并依法追究违法人员的法律责任。
第二十一条 申报单位或推荐单位提供虚假数据、材料,协助他人骗取市科学技术奖的,由市科学技术行政主管部门报市人民政府批准后撤销奖励,追回荣誉证书和奖金,并予以通报批评;情节严重的,暂停或者取消推荐资格;对负有直接责任的主要人员,由有关主管部门依法给予行政处分。
第二十二条 市监察、人事等部门组成监察组,对评审工作进行监督。参与市科学技术奖评审活动的有关人员在评审活动中弄虚作假、徇私舞弊的,应当终止其参与市科学技术奖评审活动,并根据情节依法追究法律责任。
第二十三条 市人民政府所属部门不再设科学技术奖。
由社会力量设立面向社会的科学技术奖,依照科技部发布的《社会力量设立科学技术奖管理办法》执行。
第二十四条 市科技行政主管部门可依据本办法制订具体的操作细则,报市政府批准后执行。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。


中山市人民政府政报 第87期